A bérbeadással kapcsolatos költségek értelmezése és a jövedelemszámítás
Kedves Olvasó!
Az ingatlan bérbeadás bevételeinek értelmezése, a jövedelem megállapítása és az adó megfizetése folyamatosan slágertéma. A HÍR-ADÓ következő számában a témáról Lepsényi Mária összefoglaló cikkét olvashatjátok, amely „A bérbeadással kapcsolatos költségek értelmezése és a jövedelemszámítás” címen jelent meg.
A bérbeadással kapcsolatos költségek értelmezése és a jövedelemszámítás
Jogszabályi háttér
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 16. §-ának (1) bekezdése szerint a bérbeadói tevékenység önálló tevékenységnek minősül.
A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:
• 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy
• tételes költségelszámolással.
Az Szja tv. 17. § (1) – (2) bekezdéseiben foglaltak alapján az önálló tevékenységből származó bevételt e törvény 2. és a 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Az önálló tevékenység bevételének része az ezzel összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg.
Az Szja tv. 17. § (3) bekezdése szerint bérbeadás esetén az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétellel szemben költségként számolható el az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása.
Elszámolható a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, ideértve a felújítási költség időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása.
Jövedelemszerzés időpontja
A törvény a jövedelemszerzés időpontját a bevételszerzés időpontjaként értelmezi és tételesen meghatározza a különböző formában megszerzett bevételek (pl. pénz) esetében a bevétel megszerzésének időpontját.
A bevétel megszerzésének időpontja pénz esetében az a nap, amelyen azt a magánszemély vagy javára más személy birtokba vette (átvette) vagy amelyen azt a magánszemély javára fizetési számlán jóváírták. Elismert költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadás minősül.
Ebből következik az, hogy előfordulhat olyan eset, amikor a konkrét fogyasztás bevétele és költsége két eltérő adóévben kerül elszámolásra a pénzforgalmi szemlélet miatt. (Decemberben diktálja a bérbeadó az óra állását, a bérlő pedig januárban fizet. Ilyen esetben a bérlő által térített összeg tehát januári bevétele lesz a bérbeadónak.)
Bevétel megítélésével kapcsolatos speciális esetek
Rezsi költségek
Ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja.
Mikor nem bevétel a rezsi költség a gyakorlatban?
A jogszabály ahhoz köti a kedvező szabály alkalmazását, hogy az igénybevétellel arányos-e az áthárított díj. Magyarul ez azt jelenti, ha a bérlő a mérőóra állása alapján fizeti a rezsidíjat a bérbeadónak, a bérbeadó pedig ez alapján diktálja be ezt fogyasztást a szolgáltatónak, akkor a bérlő által megtérített összeg nem bevétel. Minden más esetben bevétel.
Mikor bevétel a rezsi költség?
Amennyiben pl. az ingatlant fix összegért adja bérbe a magánszemély, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségét is, vagy a bérlővel fix összegű költségtérítésben állapodik meg, akkor ezekben az esetekben a kedvező szabály nem alkalmazható, mert nem történik meg a szolgáltatás díjának az igénybevétellel arányos áthárítása a bérlőre, így az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek tekintendő, amellyel szemben a felmerült költségek elszámolhatók.
Nem alkalmazható a kedvező szabály akkor sem, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, de a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak. Azért nincs lehetőség a kedvező szabály alkalmazására, mert a bérbeadó nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a közműszolgáltatóval. Így bevételnek minősül a bérlő által havonta fizetett összeg, amellyel szemben költségként elszámolható az előlegként és az elszámoláskor megfizetett összeg.
Egyéb költségek
A közös költség a bevétellel szemben költségként elszámolható függetlenül attól, hogy az tartalmazza-e a vízhasználatot, szemétdíjat vagy más költséget.
A javítási, karbantartási munkákra, felújítási fordított összeg költségnek minősül. Amennyiben a bérlő felújítási munkákat végzett az ingatlanon és azt „lelakja’, akkor ez az összeg legkésőbb abban az időben része a bérbeadó bevételének, amikor a felújítás befejeződik.
Az építményadó tulajdonhoz köthető vagyoni típusú közteher, amely akkor is fizetendő, ha a magánszemély nem adja bérbe az ingatlant. Tehát nem az önálló tevékenység végzéséhez kapcsolódó közteher, így költségként nem számolható el. Ha azonban igazolható, hogy az ingatlant terhelő építményadó kötelezettségét – vagy annak magasabb összegét – a magánszemély adott bevételszerző tevékenysége váltja ki – mert például az épületet bérbe adja –, akkor ebben az esetben nem kifogásolható az építményadó, vagy az adótöbblet költségként elszámolása. Miután az idegenforgalmi adó sem kapcsolódik az önálló tevékenység végzéséhez és egyébként sem az ingatlant bérbeadó magánszemélyt terheli, ezért költségként az sem számolható el.
A kizárólag üzleti célt szolgáló tárgyi eszközök esetében a beszerzési ár elszámolható azzal, hogy amelynek az egyedi beszerzési értéke 200 000 forint felett van, annak a beszerzési ára csak értékcsökkenési leírás keretében számolható el.
Bérelt lakás felújítása a bérlő által
A bérbeadónál a bérlő által elvégzett felújítás költsége akkor lesz bevétel, ha a bérleti szerződés megszűnik, azzal, hogy ilyen esetben a felújítási költség összegéből a bérlet megszűnésének időpontja szerinti, a felújítási költség szokásos piaci értéke lesz a bérbeadó bevétele, amennyiben a bérleti szerződésben nem rendelkeznek az eredeti állapot helyreállításáról. Amennyiben a szerződés szerint az eredeti állapot helyreállítására sor kerül a bérleti szerződés megszűnésekor, akkor a bérbeadó részéről nem beszélhetünk e címen jövedelemszerzésről.
Az ingatlant bérbeadó magánszemély által más településen bérbevett ingatlan utáni kedvezmény
A lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. E rendelkezés alkalmazásának feltétele, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja. További feltétel, hogy a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével (pl. önálló tevékenység bevétele, egyéni vállalkozói tevékenység bevétele) szemben költséget nem számolhat el, és az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg [Szja törvény 17. § (5) bekezdés].
A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, míg a díj megfizetését a bérbeadó magánszemély által kiállított számlával vagy számviteli bizonylattal – ha a bérbeadó nem kért adószámot – kell igazolni. Fontos kiemelni azonban azt, hogy a bevételt akkor is be kell vallani, ha a bérbevett lakás bérleti díjaként az adóévben megfizetett összeg ugyanannyi, vagy meghaladja azt.
Lepsényi Mária
adószakértő
